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曾是宇宙中心曾是魔都 现在房价下跌 北京上海的水流到哪儿了?

2017-06-14 11:17:36 编辑 删除

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曾是宇宙中心曾是魔都 现在房价下跌 北京上海的水流到哪儿了?

2017614 微信公众号“叶檀财经”

 

多少人抱着坚定的信念,就是全球房价被水淹了,北京房地产也是仰着脖子呼吸的那个,但现在,水快要漫过鼻尖。

 

二三线热门城市抢房潮持续,我不认为总体房价会下跌,但一线城市的疯狂上涨可能暂告一段落。这是严厉调控一线城市的必然结果,有形的手再次起作用。想在一线城市购房的不必太心焦,拿个板凳坐下来,咱们可以慢慢挑。

 

一,什么?一线城市不欢迎我?

 

人口调整有两个含义,一是控制人口总量,二是调整人口结构。

 

517日,北京市委讨论通过《北京城市总体规划(2016年至2030)》,构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构,改变北京以前单中心聚集、城市“摊大饼”的发展模式。

 

确定北京市常住人口规模2020年控制在2300万人以内,2020年以后,长期控制在2300万人左右。如果不控制,估计花个五六年时间,北京不废吹灰之力就会突破人口上限。

 

一线城市的经济与人口结构在进行大调整。这几年北上的常住人口在下降。据李迅雷的数据,2016年,上海常住人口仅增加了4.7万人,其中,户籍常住人口增加6万人,说明外来常住人口减少了1.3万人,上海的外来人口连续两年减少。北京2016年常住人口仅增加2.4万人。人口到哪儿去了?回到房价相对低、落户很容易的武汉、合肥这些城市去了。这是中国逼迫资源向二线城市集中、建立全国性城市群的过程。

 

此前北京动批搬迁、清查地下室,不管有多少解读,有个作用是明确的,生活成本上升,把贫民窟扼杀在萌芽状态。

 

上海成本也在上升,在上海没房的人无法再打擦边球。424日,上海市规划国土资源局出台经营性用地出让管理规定,要求出让合同中应明确,办公用地不得建设公寓式办公(项目),商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。多少个花了百万买酒店式公寓的人欲哭无泪。

 

上述这会赶走两类外地人,没有财富和没有技能的人。有财富的人,户口从来不是门槛。有技能的人,会有政府的支持。612日,北京市住建委昨日发布消息,朝阳区锦都家园自住型商品住房项目即日起启动网上申购,其中30%的房源即128套,专项面向新北京人出售。

 

有人会大叫,什么?我很年轻,年轻就是财富,大城市不会不欢迎我。这是幻想,任何一个国家移民都有门槛,财富或者技能。门槛是稀缺性的衡量标准。用北京市长蔡奇的话说,城市经济结构调整,劳动力结构也会调整。

 

二,房租没降 难道我看到的是假市场?

 

一线城市房价下降,现在主要是政策严控的结果。

 

北京房价下降。根据《观点地产》数据,20175月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签2912套,环比微涨5.4%,同比下跌38%5月二手房成交10801套,创27个月以来的新低。

 

面包跌了,开发商抢面粉没有以前那么起劲了。45月间,土地市场突然变冷,5月六宗商业住宅平均溢价率为6.28%4月却高达35.94%。你举你的牌,我看我的戏,以往多家房企激烈争抢的局面已较少出现。你还在北京抢地吗?来来来,看看我这鄙视的眼神。

 

各地出台的房地产政策,包括提升首付比例,房地产去杠杆,限购限贷,剜去高价房的红利,比如重新划分学区,让你的学区房的教育红利一夜归零,或者提升限制交易的年限,比如新购房五年内不许出售,天哪,谁知道俺们这里的房地产市场五年内会发生什么变化?

 

但北漂、沪漂的小伙伴们,怎么没有觉得生活压力减少?房租木有跌,办公室有小伙伴说,没有涨,但是房东的态度变好了。《新京报》还在说着北京二房东涨价的悲催故事——房价跌了出租的人多,租金也应该跟着跌,难道我看到的是假市场?

 

北京的数据显示,20175月北京市居民消费价格中,租赁房房租环比上涨0.3%,同比上涨4.1%。而在国家统计局69日公布的20175月份居民消费价格数据中,全国租赁房房租环比上涨0.1%,同比上涨2.9%

 

一线城市一定是中国生活成本最高的地方,商业化程序最高的城市,出租市场最活跃。即使北京、上海的常住人口减少了,出租市场也不会光速下跌,那是个非常缓慢的过程。

 

并且,只要一线城市的富人多,根本不在乎租金那点钱。跟海南似的,多数人买了房子并不急于出租,他们能够承担物业,并且坚定看好房地产前景,他们更看中房地产的资产升值。

 

以目前的政策,租房市场不可能成为主导,租房的是二等公民,不能落户,高价读书,买房者相当于缴纳了城镇化的发展税,才配拥有公共服务。而租房的人,少缴了这部分税。

 

三,我看好的城市没有变

 

中国城镇化过程,加上夯实房地产泡沫的过程,两个过程合二为一。

 

向一线城市亮红灯,是因为一线城市资源太多了,安全垫太厚了。所以,一线城市你给我暂时停一停,马儿啊,你慢些走,让二三线城市跟上来,这样,中国城镇化才能均衡。

 

还有,我前几年一直看好卫星城,现在仍然看好,但跟主城区一样,涨得太快了,得等等主城区溢出的步伐。

 

二三线城市那是笑不动了,杭州,武汉,长沙,合肥,厦门,这些城市群中的核心城市,现在还在延续无边美梦。新城市群的领头羊,在这一波泡沫中诞生了。



 

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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。 以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。

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